Case 個人房產
說明: 導讀:本案中甲與乙是同胞兄妹,父母去世后曾留下一處使用權房,其登記在乙名下。甲是否享有上述房屋的用益物權,又該如何定性該房屋的共同居住人?案情介紹:位于上海市江西路A房屋原是陳雅芳母親丁單位分配的使用權房,承租人是丁,該房屋共南北兩間。2007年4月25日上海某公司向乙頒發《租用公房憑證》,載明:租賃戶名:乙;房屋地址:熱河路152號;租賃部位:106室(13.4平方米),107室(13.5平方米),灶間(7.3平方米),衛生間;附屬設備:獨用抽水馬桶壹套;發證類別:戶名變更。對于租賃戶名的變更,雙方均確認該房屋原承租人為甲、乙父親丙,父親去世后變更為乙。 甲與乙是同胞兄妹,兩人父親丙于2007年1月2日死亡,母親丁于2011年6月23日死亡。丙、丁、乙戶籍均于1974年2月4日從上海市江西路B房屋遷入該房屋。2006年1月12日甲戶籍從上海市河北路C房屋遷入該房屋。目前該房屋內僅有甲、乙兩人戶籍。2006年1月12日,甲以父母子女相互投靠為由將戶籍遷入該房屋內。對于遷入戶籍的過程,甲稱其于2000年離婚,當時乙不同意甲戶籍遷入,2006年經父親同意才其將戶籍遷入,但是雙方曾口頭約定不能入住,需要等父親去世后才能居住在該房屋內。乙表示2000年甲離婚后并沒有要求遷入戶口,2006年甲才要求遷入戶籍,乙當時確實不同意,但之后考慮親情并在甲承認只遷入戶口不住人的條件下才同意將甲的戶籍遷入。另外,王某是甲的丈夫,小王是甲的女兒。載明時間為1990年1月1日,調配單位為上海某單位的《上海市住房調配通知單》載明:房屋受配人:王某;原住房人員情況:租賃戶名:王某(戶主);家庭主要成員:甲(妻);小王(女兒);原住房屋情況:河北路D房屋;新配房屋人員情況:租賃戶名:王某(戶主);家庭主要成員:甲(妻);小王(女);新配房屋情況:河北路C房屋;調配類型:動拆遷;調配原因:動遷配房...
說明: 導讀:耄耋之年的夫妻二人,丈夫身患重病臥床不起,妻子年老,常年體弱多病,兒子一家三口不但不承擔起贍養二老的義務,還將二老趕出原本屬于他們的房屋。身為父母的夫妻二人,是該容忍兒子的所做所為,還是拋開親情,去尋求法律幫助?案情介紹:甲乙為夫妻關系,丁是甲乙的大兒子,丙是甲乙的二兒子,戊是丙的妻子,己是丙的女兒。兒子丙40多歲了,對二老一直未盡贍養義務,而且丙一家三口一直吃住在二老家。房子是二老在2001年買下的產權房,兒子丙和孫女有戶口在里面,兒媳婦戊沒有戶口。1956年甲、乙由單位分房獲得了上海市閘北區某路某村某號某室的使用權。2001年二老將該房屋的所有權買下,并獲取了該房屋的產權證,丙沒對房子做過任何貢獻,甲退休前曾是上海某單位的員工,單位將房子分配給甲的時候,丙還沒有出生。2001年,丙用自己的工齡買下了房子的產權,之后他把老伴乙的名字加到了產權證上。丙出生后確實一直居住在這間房子里,但是這并不是因為房子是兒子的,而是因為在兒子成年之前,甲乙二老要撫養兒子,這是為人父母需要盡到的基本責任。丙成年后,作為一個有獨立生活能力的成年人,完全是有能力解決自己的住房問題,但是甲并沒有要求兒子搬出去,甲想丙畢竟是自己的兒子,自己年紀大了也需要身邊有個子女可以有個照顧。但是,事與愿違,甲乙二老含辛茹苦的把丙養大,但是夫妻二人老了之后兒子不但不盡贍養義務,還經常打罵二老。為此夫妻二人十分寒心和失望,對于如此不孝的兒子,二老覺得也沒有必要再讓其居住在自己的房子里。甲的這套房子只有39.2平方米,甲和老伴搬出去之前,同時擠了5個成年人,這使得二老感覺十分不適,再加上二老年事已高體弱多病,需要人照顧,兒子丙的種種行為令二老十分的反感,二老實在忍受不了才從房子里搬了出去??梢韵胂?,二老都是80多歲的老人了,如果不是實在忍受不了兒子的行為,又怎么會從自己住了50多年的房子中搬出去,去外面租房子住...
說明: 導讀:在法律沒有規定的前提下,該如何確定當事人之間的民事糾紛?本案中,根據當時上海市相關政策,兒子為系爭房屋的共有權人,但產權人為母親一人,兒子希望其母親同意將自己變更為系爭房屋共有權人,但其母親斷然拒絕。作為母親不愿將兒子變更為系爭房屋的共有權人,兒子又該如何權衡親情與法理?案情介紹:王某與李某系母子關系,李某為本案第一審的原告,王某為本案第一審的被告,系爭房屋為上海市A區某房屋,該房屋曾是公有住房。1975年3月9日,李某與其父母、哥哥、姐姐五人搬到該房中居住,該房依據當時相關政策為使用權房。1986年,李某姐姐因結婚將戶口從系爭房屋中遷出, 1993年10月李某哥哥李某甲因去香港將戶口從系爭房屋中遷出,后于1996年5月27日由香港回國恢復戶口。90年代初,王某依據相關法律將該房轉為產權房,產權人登記為王某一人?,F該房有王某、李某甲及其子和王某女兒李某乙四人戶籍。李某及其妻、子和王某目前在該房屋內居住。2010年,李某得知此事后,認為系爭房屋內有四名同住人,李某也是其一。作為同住人,依法對上海市系爭房屋享有相關權利,因此李某與其母親協商關于分割產權事宜,但是其母親斷然拒絕。1996年9月,李某工作單位分給其本人及其妻子位于上海市B區某室,居住面積為二層南間21平方米,二層后間8.9平方米,底層灶間共用,承租人為李某。李某的戶籍于1997年1月14日從系爭房屋遷往B區某室。2000年3月,李某分得的B區某室被拆遷。2000年3月,李某與拆遷單位簽訂《上海市房屋拆遷后就得貨幣安置補償款共計132624元。此后,李某要求將其戶籍遷回系爭房屋中,但由于王某不同意而未果。1995年5月24日,王某丈夫李某大死亡。雙方確認,李某大生前未留書面遺囑。2010年8月3日,李某向法院提交書面材料,提出如李某為系爭房屋產權共有人,保證在王某有生之年,不要求對該房屋進行析產,并自愿負擔辦理...
說明: 導讀:房屋拆遷,周某分得動遷安置房,不在被安置人之列的周某兒子能否入住安置房內?案情介紹:周某與另外四名家屬原本住在上海市某路系爭房屋內,后因該房屋拆遷,便被安置到了寶山區某小區內居住。周小系周某兒子,但并未一同被安排到寶山區某小區,但其于2001年2月26日將自己的戶籍遷入該寶山區系爭房屋內?,F周小強行居住進周某及其家屬的房屋內,給周某及其家屬的生活帶來極大的不便。于是周某訴至法院,以排除妨礙為由要求周小搬離自己的房屋。法律解讀:本案中的系爭房屋是承租公房,指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(占有權、使用權、收益權、處分權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。根據《城市房屋租賃管理辦法》住宅用房承租人在租賃期限內死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。因此,本案中作為原告的當事人周某及其他當事人也并沒有按照法律的規定及時辦理更名手續,因此在發生公租房的居住糾紛時不能依據公房的承租權來主張自己的權利。所以法院以此為由駁回原告的訴訟請求是合理合法的。相關法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定,住宅用房承租人在租賃期限內死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租?!渡虾J泄蟹课葑赓U管理辦法(試行)實施細則》第六條規定,承租人外遷或死亡,同住親屬申請過戶,處理原則如下:  1.同住親屬與原承租人共同生活,并有本處常住戶口,他處確無住房,要求合理的,一般可同意過戶繼續承租,由房管所核定,如同住親屬成員有多人的,必立具書面協議,確定過戶戶名后辦理。(上海專業房產律師咨詢:  電話:021-66600017   微信號:13501605043)
說明: 導讀:房屋買賣中,買受方明知賣方代簽他人姓名而未提異議,事后因房屋買賣未達成是否也應當負責。案情介紹:2015年12月17日,賣方趙某與買方錢某通過上海房地產經紀有限公司居間協商簽訂《上海市房屋買賣合同》。由趙某向孫某出售位于A路B室的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權。在簽訂該買賣合同過程中,只有趙某與錢某在《上海市房屋買賣合同》上簽字。錢某明知該房屋為趙某和其妻子孫某二人共同共有,仍然在未征求孫某的同意并且孫某不在場的情況下與趙某簽訂了《房屋買賣合同》。孫某在房屋買賣合同簽訂時并不知情,而且孫某快要畢業,并且準備畢業后在上海工作,所以肯定是不愿意出售房屋的。孫某事后得知該情況,稱房屋自己是房屋產權人,未經他的同意房屋買賣合同是無效的。于是將趙某和錢某訴至法院。法律解讀:首先,趙某和孫某作為該房屋的共同共有人,根據《物權法》第九十七條之規定,處分共有的不動產,應當經全體共同共有人同意。在本案中,該房屋是趙某、孫某夫妻二人共同共有的財產,在出售時,趙某作為共同共有人,擅自處分共同共有房屋,不經孫某同意且在孫某事后不予追認的情況下,該房屋買賣合同雖然有效,能夠產生債權法上的效果,但不會發生物權變動的效果。其次,買受人錢某在明知該房屋為夫妻二人共同共有的情況下,未征求孫某的同意而與趙某簽訂房屋買賣合同,錢某的行為不符合善意第三人的構成要件。即錢某受讓該不動產時不是善意的。依照《物權法》第九條之規定,除法律另有規定外,不動產物權的變動,經登記發生效力。如果第三人尚未獲得變更登記,則不能使用善意取得制度。本案中,即使錢某是善意的,且支付了合理的對價,由于沒有完成登記,不符合善意取得制度的構成要件,雙方也不能發生善意的結果。另一方面也沒有相關的依據和理由相信出賣人趙某享有代理權。其一,錢某在與趙孫夫婦一方交易時,已經對房屋權屬證書上的權利人進行了必要的審查和識別。其二,簽訂合同時,賣...
說明: 導讀:房屋拆遷,周某分得動遷安置房,不在被安置人之列的周某兒子能否入住安置房內?案情介紹:周某與另外四名家屬原本住在上海市某路系爭房屋內,后因該房屋拆遷,便被安置到了X區某小區內居住。周小系周某兒子,但并未一同被安排到X區某小區,但其于2001年2月26日將自己的戶籍遷入該系爭房屋內?,F周小強行居住進周某及其家屬的房屋內,給周某及其家屬的生活帶來極大的不便。于是周某訴至法院,以排除妨礙為由要求周小搬離自己的房屋。法律解讀:本案中的系爭房屋是承租公房,指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(占有權、使用權、收益權、處分權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。根據《城市房屋租賃管理辦法》住宅用房承租人在租賃期限內死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。因此,本案中作為原告的當事人周某及其他當事人也并沒有按照法律的規定及時辦理更名手續,因此在發生公租房的居住糾紛時不能依據公房的承租權來主張自己的權利。所以法院以此為由駁回原告的訴訟請求是合理合法的。相關法條:建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定,住宅用房承租人在租賃期限內死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租?!渡虾J泄蟹课葑赓U管理辦法(試行)實施細則》第六條規定,承租人外遷或死亡,同住親屬申請過戶,處理原則如下:1.同住親屬與原承租人共同生活,并有本處常住戶口,他處確無住房,要求合理的,一般可同意過戶繼續承租,由房管所核定,如同住親屬成員有多人的,必立具書面協議,確定過戶戶名后辦理。  (上海專業房產律師咨詢:  電話:021-66600017   微信號:13501605043)
說明: 案情簡介:2008年3月3日,年近八旬的老人張收到了上海市A區人民法院的傳票,原來是他的繼孫李將其告上法庭,要求張搬出已經居住了12年的公房,并且李主張對該房屋的單一產權。但是老人家已經別無去處,在無可奈何的情況下,委托上海市某律師事務所陳律師作為其代理人,收集證據,整理資料,維護自己的合法權利。陳律師通過多種途徑,調查到以下事實,基本還原了當事人錯綜復雜的糾葛。1982年,李的祖母王與張結婚,當時王比較貧寒,只是一個沒有工作單位的家庭主婦,生活來源基本依靠張支出。1984年,二人在上海市某小商品市場租的一攤位,生意做得不錯,凈賺60余萬元。在獲得閑置資金后,二人便歇業過上悠閑地生活,由于張有41年的工齡,得于1996年在王長子所在地的某村租住一套使用權房,居住四年后,于2000年買斷產權,全部手續由王辦理,張并沒有過問具體過程,房屋產權人具體為誰,張并不知曉,但是買斷產權時,使用了張的工齡。2006年,王去世,此時張一人居住于該房屋內,一切如常。直到2008年,接到訴狀之日起,方知自己的居住12年的房子竟然所有權被安置為其他人。在收到訴狀后,張同時提出反訴,主張對房屋的產權。最終,法院判決,不予支持李要求張搬出涉案房屋的訴訟請求;張主張涉案房屋由自己購買,亦不予采信。理由如下:當事人對自己的主張,有責任提供證據。張對其出資購買涉案房屋無證據支持,故訴求不予支持。但涉案房屋是張在與王婚姻關系存續期間購買,使用權的置換及產權的購買手續均由王辦理,而在購買過程中,又使用了張的工齡。李在取得房屋產權時,實際認可了張對涉案房屋居住的權利,而且房屋一直由王與張共同居住。同時張已年過八旬,同時無其他去處,故李訴請不予支持。法律解讀:透過此案例,我們可以看到以下法律問題:1.證據的關鍵性。拋開其他的事實法律問題,看程序法律問題。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第七條之規定,“人民法院審理...
說明: 案情介紹:杜某某與叔侄杜青某、叔嫂周某某關于《A區B路XX弄XX號XX室房屋使用權糾紛》案例2010年6月13日,上海陳明律師事務所陳明律師接受杜某某委托,作為其與叔侄杜青某、叔嫂周某某關于A區B路XX弄XX號XX室房屋使用權糾紛一案的一審被告訴訟代理人。接手案件后,陳明律師到被告住處了解實情,發現委托人杜某某長期患有精神弱智疾病,系智障人士,在法律上屬無民事行為能力人。杜某某是原國有工廠職工,現已退休,離婚育一患有精神疾病女兒,生活來源基本靠退休金,收入非常微薄,且家庭其他成員經濟條件也不佳,還有一個80多歲的老母親需要贍養,是典型的社會弱勢群體。案件解讀:知道實情后,陳明律師主動免去了該當事人的全部律師服務費,委托人家屬十分感動,使得原本還準備四處借錢打官司的他們一下子從失落又重燃希望。陳明律師在詳細研究案卷材料的基礎上,主動到原被告雙方住所地居委、原戶籍地居委調查案情,特別是針對原告杜青某舉證的,由C村街道B路XX弄居民委員會出具的,證明原告杜青某、周某某在2002年從湖北來滬居住在被告房屋內,原告杜青某同年到部隊服役和原告周某某被迫搬出被告房屋為內容的證據。陳明律師多次走訪該居委會,以真實的事實為依據和居委會據理力爭,終于取得了相同居委會后期出具的以前份說辭為否定內容的書面證據,以證明兩原告并非一直居住在被告的房屋內,并且憑借此有利證據在庭上針鋒相對的駁斥了原告的舉證內容??芍^此訴畫龍點睛之筆。同時陳明律師還對上海市政府關于知青子女戶口落實的政策、知青人員動拆遷分配政策等相關法律法規進行了深入研究,為法庭上己方法律的適用和反駁對方的立場提供了充分的依據。在陳明律師的努力下被告杜大廣最終獲得了寶山區法院的支持,原告的訴訟請求全部被駁回。事后委托人準備擺家宴邀請承辦律師慶賀成功,但陳律師在委婉推辭的同時勸說委托人家屬,家庭糾紛最好的處理方式無疑是淡化矛盾。如今家庭成員已...
說明: 導讀:八旬老漢與再婚妻子江某晚年結婚,張某出錢購房,江某代辦相關手續,江某去世后,江某孫子李某以房屋產權人的身份要求張某搬離。案情介紹:年高八旬的張某告訴律師,他早年喪妻,為安享晚年,他又另娶一老伴江某。為了兩人共同居住,老漢傾其畢生積蓄購買房子一處,在本市A村。房屋裝修一新之后,老兩口搬進新家,同時,江某的孫子李某也搬進來,三人同住,張某并未覺得有什么不妥??墒墙?007年時身患重疾,四處求醫卻醫治無效,終于2008年的冬天撒手人寰,留下張某獨自生活。沒想到兩年之后的今天,張某竟會接到法院寄來的受理案件通知書,繼孫子李某把老漢告上法庭,要求張某搬出A村的房子。張某似丈二的和尚,摸不著頭腦,心想,這本來就是我自己的房子,你李某有什么權利讓我搬出去,居然還把我告上法庭。我所律師接受委托之后,陳佳律師四處走訪,詳細詢問,多方調查取證,終于使真相大白于天下。原來當初買房之時,基于對老伴的信任,張某把錢交給老伴,所有手續都是老伴自己去辦的,但不知何故,現在房產證上的名字卻赫然寫著李某。(逝者已矣,筆者不好胡亂猜測原因)同時,律師也發現,當初買房的出資沒有任何紙面憑證,但是張某說,在購買A村B室產權時的《職工家庭購買公有住房協議書》中,作為同住成年人“張某”的簽字并非張某所寫,甚至原告李某自己的簽名也不是他親自書寫。張某也從未同意由李某一人獲得該套房屋的產權。律師還發現,在購買該套房屋產權時使用了被告41年的工齡,而此后房屋轉產權時提供的《本戶人員信息表》和《職工家庭購買公有住房協議書》也顯示該房屋三人同住,因此,張某是該房屋的同住人和購房資格人。案件結果:法庭審理查明,判決如下:張某提出東安一村的房屋是他出資購買,但提不出相應的證據證實,而房屋是張某與老伴江某在婚姻存續期間購買,使用權的置換及產權的購買手續都是江某辦理的,在購買房屋的過程中,又使用了張某的工齡,因此,張某的戶籍雖...
說明: 導讀:由于房產在當今社會中有一個相對重要的作用,因此很多人在結婚時會就房產證上的名字進行確認。而到離婚時,屬于夫妻共同財產的房子,又會成為財產爭議的焦點。本文將從一個案例切入,剖析共有房產的分割,且看下文分解。案情介紹:張某與謝某系夫妻關系,謝某與謝大、王某系父母子女關系,其中謝大是謝某的父親,王某是謝某的母親。2010年5月,謝某與張某結婚,結婚后夫妻二人為了房屋加名爭吵不斷,張某還曾經出手打傷過謝某,謝某為了息事寧人,向父母隱瞞了被抓傷的事情,最后謝大和王某為了謝某和張某的婚姻能夠繼續下去,于是同意張某在房屋上加名。但是該房屋首付30萬元是謝大和王某付的,貸款25萬元也是謝大和王某通過謝某的賬戶還款的。另外契稅8千元,維修基金4千元,圖紙費30元,有線電視初裝費500元,裝分時電表100元,裝修房屋8萬元,以及后來的張某在該房屋上的加名費750元都是謝大和王某出的??偟膩碚f,張某對于該房屋并沒有任何貢獻。而謝大和王某出的這些錢,都是從退休工資中積攢省出來的,謝某這幾年也沒有賺錢補貼父母,謝某買房子、結婚、裝修、開公司等等一系列的花銷都是有父母的支持補貼。謝某和張某曾經向謝大和王某借了30萬元用于開公司,這筆錢張某至今還有7萬元沒還給謝大和王某。涉訴房產在加上張某的名字后,系謝大、王某、謝某和張某按份共有,其中張某和謝某各占1/6,謝大與王某各占1/3。2013年9月法院判決張某與謝某離婚,判決書上說該房產因為涉及謝大和王某的利益所以沒有分割。因此張某將謝某、謝大和王某訴至法院,要求分割其按份共有的房產。法律解讀:一般來說,家庭成員之間的共有關系為共同共有,各共有人享有均等份額。但是,如果共有人事先約定了各共有人的份額,就構成按份共有,各共有人按照約定的份額分得財產;如果共有人不能證明按份共有,則按共同共有處理;如果按份共有中,各共有人對各自應得份額約定不明確,則按等份原...


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