Case 個人房產
說明: 導讀:以房屋買賣為擔保的借款合同關系,到期后是否可以獲得房屋的所有權,當事人之間的關于流押條款,我國法律是如何規定的呢?且看下文分解。案情介紹:原告張A及張B系父子狀告被告杜某及其妻子金某及女兒杜C房屋買賣合同糾紛一案,原告與被告于2013年12月15日經居間方簽訂房地產買賣協議,約定原告購買被告所有的上海市某區某房產,轉讓總價格為1148000.合同載明12月1日已付定金48000元,12月15日付1000000元,余款100000元在辦理過戶登記及水電煤等手續后付清。簽約時,雙方均明知該房系動遷安置新建房屋,存在限制交易期。同日,原告張A與被告杜某及其妻子金某另簽訂一份借款合同,合同載明被告向原告借款1048000元,借款利息為銀行利息四倍,借款期限2013年12月15日至2015年12月5日,并約定被告杜某及其妻子金某若到期借款連本帶利未還清,被告則把訟爭房屋轉讓給原告張A。到期后,被告方一直隱匿不見,故訴至法院,請求依法判令杜某及其妻子金某及其女兒杜某恩繼續履行與原告簽訂的房地產買賣協議,并協助原告辦理房屋所有權變更登記。法律解讀:本案涉及到原被告以房屋買賣為擔保的借款合同關系,這也就涉及到流押條款禁止的規定。首先,《中華人民共和國物權法》第一百八十六條對流押規定:“抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產轉移為債權人所有?!边`反了上述規定,導致抵押合同的部分無效,流押條款的無效不影響其他條款的效力。也違反了物權法定原則中內容法定的要求?!吨腥A人民共和國物權法》第五條規定:“物權的種類和內容,由法律規定?!薄安坏谩钡臅r間,在債務履行期限屆滿之前。也就是說,在履行期限屆滿之后(進入抵押權實行期之后),雙方當事人可以約定抵押財產歸抵押權人。這種約定稱為折價協議。再次,我國法律為什么禁止流押條款呢?一般認為,禁止流押條款,是為了防止債權人...
說明: 導讀:遺產繼承在有遺囑的情況下按照遺囑進行繼承,在沒有遺囑的情況下按照法定順序繼承遺產,遺囑的真實性、合法性是最大的爭議焦點,如何能確定一份遺囑的效力,請看下面的案件。案情介紹:張某與王某系原配夫妻,婚后先后生育了六個子女,分別為張大姐、張二哥、張三哥、張四哥、張五哥、張六弟。張某于1981年1月5日去世,王某于1993年4月10日去世,張某過世后王某未再婚,張大姐于2003年6月5日去世,張五哥于2000年11月12日去世,被繼承人張二哥于1958年于王女士結婚,婚后未生育子女,1963年10月11日雙方經法院調解離婚,此后張二哥未再婚,也未收養、領養子女,張二哥于2013年9月3日死亡,張二哥的法定繼承人是張二哥的兄弟姐妹?,F由于張二哥已經去世,原告張小某表示愿意接受遺贈的意思,故訴至法院,請求確認遺贈效力,按照遺囑將位于上海市閘北區某某路A室(以下簡稱系爭房屋)判原告所有,被告為張三哥、張四哥和張六弟,被告張四哥是原告張小某的父親。原告出示張二哥于2012年6月15日在系爭房屋所立自書遺囑,見證人徐某是原告張小某的鄰居,見證人章某是張二哥的鄰居。被繼承人沒有其他遺囑,該遺囑也只有一份,立遺囑時見證人在場。被告張三哥與張四哥表示同意原告的訴訟請求,張六弟則認為遺囑的字跡與張二哥的字跡相近,但是張二哥的簽名和前面有點不同,同時在張二哥生前也沒有表示過要立遺囑,因此對遺囑的真實性表示懷疑,但是相反的證據證明該遺囑不是張二哥寫的。法律解讀:遺產是公民死亡后遺留的個人合法財產,公民依法享有財產繼承權,繼承開始后,按照法定繼承辦理,有遺囑的按照遺囑或者遺贈辦理。被繼承人張二哥于2012年6月15日所立的遺囑,由張二哥自書并簽名、署期,有原告提供的遺囑原件,并有案外人徐某及章某的證言印證,被告雖對遺囑的效力不認可,但是不能提供相應證據予以反駁,因此遺囑的真實性確定,同時遺囑形式符合...
說明: 導讀:日常生活中,你有沒有碰見過自己毫不知情的情況下“被簽”了一份合同?有沒有因為這份與自己毫不相干的合同被坑了一大筆錢財或者自己的合法利益受到了極大的損失?本篇文章就來告訴你如何在“被簽”合同的情況下,依法維護自己的權益。案情介紹:賈二系賈大、謝某的兒子,訴爭房屋系公有住房,賈二,賈大、謝某及賈二女兒賈三四人的戶口均在訴爭房屋且賈二四人長期居住在內。2003年8月23日,賈大在賈二不知情的情況下,通過偽造賈二簽名的手段,出具了一份《職工家庭購買公有住房協議書》,并憑借該《協議書》欺騙不知事實真相的上海市某區住房保障和房屋管理局,并與其簽訂了一份《公有住房出售合同》。該合同確定的產權人僅有賈大一人。2013年7月14日,賈大又將謝某列為了訴爭房產的共有人,并辦理了配偶間產權變更登記。對此,賈二均不知悉,直至2014年1月,賈大、謝某以排除妨害為由,向法院提起訴訟,要求賈二搬離訴爭房屋時,賈二才得知訴爭房屋已由賈大購得?,F賈二因賈大偽造其簽名,與不知情的上海市某區住房保障和房屋管理局簽訂《職工家庭購買公有住房協議書》,從而騙取本應由賈二所有的房屋產權份額的行為,嚴重侵害了賈二的合法權益,給賈二造成了巨大的經濟損失。為此,賈二訴至法院,維護自己的權利。法律解讀:本案中賈大、謝某以排除妨害為由,向法院提起訴訟,要求賈二搬離訴爭房屋,那么我們先來了解一下什么是妨害排除?它的構成要件是什么?根據《物權法》35條規定,“妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害”。其構成要件主要有以下幾點:1、存在妨礙他人民事權益的狀態。排除妨礙的主要構成要件是存在妨礙他人行使民事權利或者享有民事權益的狀態。2、妨礙狀態具有不正當性:妨礙狀態具有不正當性是指沒有法律根據,沒有合同約定,缺乏合理性。本案中,賈二與賈大、謝某及其女兒長期居住在訴爭房屋內,并不存在妨礙賈大、謝某行使民事權利,享有民事...
說明: 導讀:李某有四個子女甲、乙、丙、丁,名下有一套房產。李某去世后,按道理來說,四個子女應當為繼承權人,房屋應為四人共同共有。然而甲乙丙卻發現房屋的權利人已經變更為丁,三人尋至丁理論時,發現丁有李某與其簽訂的房屋買賣合同與李某的一份遺囑……真相究竟是何,且看本文解讀。案情介紹:2006年2月1日李某與上海某集團簽訂《上海市公有住房出售合同》,由李某購買系爭房屋的產權,2006年2月26日,李某經核準登記為房屋的權利人。甲乙丙丁四人系李某的子女,李某于2007年4月過世。2009年甲乙丙發現房屋的權利人已經變更為丁,于是三人將丁告到法院,稱四人都為房屋的權利人,而非丁一人。然而丁在庭審中卻拿出了一份遺囑,一份《上海市房地產買賣合同》以及一份《上海市房地產登記申請書》,該買賣該合同的賣方為李某,買方為??;登記申請書上的受讓人為丁,轉讓人為李某,簽字的日期都為2008年3月2日。案件結果:法院經過審理后判決如下:一、李某與丁簽訂的房屋買賣合同不成立;二、丁應于判決生效后30內將房屋的權利人變更為甲乙丙丁四人;三、訴訟費用由丁承擔。法律解讀:在本案中,存在兩個房屋買賣合同,前面一個是李某和上海某集團的買賣合同,這個合同是有效的,毋庸置疑。此時涉訟房屋的權利人開始變更為李某。然而在李某和丁簽訂的買賣合同是否成立存在質疑。在庭審的過程中被告丁拿出一份遺囑,遺囑的內容為李某明確表示在自己百年以后房屋的繼承權歸丁所有。然而該遺囑是打印的,并沒有李某的簽字或手印,子女的簽名處也只有丁一個人的簽字。所以遺囑是無效的。而關于買賣合同的問題,合同法規定當事人采用書面形式訂立合同的,自雙方當事人字或者蓋章合同才能成立,而本案中李某和丁簽訂的《上海市房地產買賣合同》以及《上海市房地產登記申請書》上顯示的簽訂時間為2008年3月2日,此時作為合同一方當事人李某已經去世,顯然是不能簽訂合同的,雖然丁在庭審中抗...
說明: 導言:每個人都要有步入衰老的一天,而中國人更是秉信落葉歸根這一傳統觀念。那么假如有一天,你從奮斗多年的崗位上退休,準備回老家的房屋安享晚年,卻發現老屋被你的親人以你本人的名義賣掉了,那么這個房屋買賣合同是否有效呢?案情介紹:張某與妻子黃某婚后在A村依法取得宅基地。此后,張某于1985年因經營所需到B地經營謀生,以上房產一直空閑,期間張某從其岳父母處得知該空閑房產已出租于李某使用。2010年張某返鄉養老,要求李某搬離該處房產。1994年張某的岳父以張某的名義與李某簽訂《房屋買賣契約》,上蓋有張某的印章,并經所在村委同意。李某遂主張該一房產地已轉讓為其所有。黃某雖知自己父親將房產轉讓給李某這一事實卻一直未向張某說明。張某于其父親2009年病逝送喪時才知房屋已賣掉。張某遂以從未簽署或委托他人簽署該《契約》為由否定其真實性,認為自己1990年從A村離開后至岳父死后出葬期間從未回過A村,且買賣契約上張某的印章與本人所持印章不一致,且房屋買賣契約簽訂時李某尚有宅基地,不能買賣他人的宅基地。雙方各執己見,協商未果,遂訴至法院。張某要求李某立即排除妨礙,遷出系爭房屋;在庭審中,張某增加訴訟請求,要求確認張某岳父與李某簽訂的《房屋買賣契約》無效。法律解讀:本案爭議的焦點系張某與李某的房屋買賣合同是否有效。張某稱妻子一直未對自己講起房屋買賣一事,直至事發時方才知道。但即使由張某岳父簽訂涉案協議,作為張某的岳父,持有張某的印章,并以張某的名義與李某簽訂協議,張某岳父雖未向李某出示委托手續,但其與張某的特殊身份關系,按照一般人的社會經驗,足以使作為交易相對人的李某作出張某岳父具有代理權的判斷。此外,協議簽訂的過程中,雙方邀請了張某、李某所在地村民委員會書記作為見證人,在協議上蓋雙方村民委員會的公章,上述事實足以證明李某已盡合理注意義務。涉案協議的簽訂及履行過程中,李某已盡合理注意義務,有理由相信張...
說明: 導讀:孫甲不幸去世,生前留有一筆財產,但并未立遺囑。作為唯一的子女孫乙,由于荒唐繼母的阻撓,不僅無法盡孝,而且自身的繼承權也受到侵害。弱女子孫乙該如何維護自己的合法權益,看下文解讀。案情介紹:孫乙系孫甲(2014年10月10死亡)與前妻所生之女,孫甲與黃某(孫乙的繼母)系再婚夫妻,二人未育有子女。孫甲的父親于1996年死亡,母親于1999年死亡。故孫甲的法定繼承人為孫乙與黃某。孫甲離世前的財產情況如下:上海市某路A室房屋一套,錢款人民幣24萬元,喪葬補助金3萬元,基本養老保險個人賬戶余額人民幣9萬元,企業年金個人賬戶余額88000元,職工補醫待遇金額人民幣8000元,公積金個人賬戶余額人民幣21000元。另,據女兒孫乙陳述,其與父親孫甲的關系非常好,孫甲生前一直與一個遺愿,要求女兒的戶口能遷入上海市某路A室,但遭到繼母的極力反對,孫甲只得與黃某協調,共同承諾買車給女兒并且在其結婚時給予20萬元的補償。繼母黃某在與孫甲共同生活期間,并未盡到一個妻子應盡的義務。黃某沒有任何收入,每月的社保金額都是父親孫甲代付。但黃某卻整日與孫甲爭吵不休。孫甲患有腦梗,單位考慮到其具體情況,再三要求其回家靜養,而黃某知道后大腦孫甲的辦公室,要求其繼續上班,只是為了不扣除每個月300元的收入。孫甲無奈只得帶著重病纏身的身體堅持上班。孫甲不進得不到家庭的溫暖,而且終日郁郁寡歡,導致最后一次腦中風加心肌梗塞,不幸離世。黃某在孫某生前不僅對其苛刻,去世后的行為更不像一個正常妻子的所為。孫某去世后辦事,所有的一切事宜黃某都不允許任何人參加,包括女兒孫乙,將親朋好友及單位的禮金都強攬腰中,甚至不讓孫乙捧父親的遺像。不僅如此,黃某雖控制著孫甲的所有財產,但連孫甲的墳墓費用都不愿意出。種種行為讓作為女兒的孫乙無法忍受,遂將繼母起訴至法院,請求法院維護自身的合法權益。法律解讀:本案系財產繼承糾紛,爭議的焦點在于孫...
說明: 導讀:父母去世后總會給孩子們留下一筆遺產,因為大部分人都沒有立遺囑的意識,這就使得子女在繼承遺產時會產生糾紛。為了盡可能的避免和解決糾紛,法律規定了相應的繼承順序和原則,這就讓人們在產生繼承糾紛時,有法可依,有據可循。那么,正確的繼承順序應當是什么?什么人可以多分得遺產?什么人應當少分?什么人沒有資格繼承?且看下文分解。案情介紹:李大是李二、李三、李四的父親,李大的妻子張某去世多年,李大在妻子去世之后沒有再娶。大兒子李二是二級殘疾,一直由小兒子李三監護照顧。女兒李四早年去世,留下一個兒子王某。小兒子李三的妻子是鄧某,兩人有一個女兒李小。兩年前李大所有的一套房產A動遷,李大、李二、李三、李小和鄧某作為安置對象,每人可獲得安置費20萬元,大家商量后決定再選購基地的安置房兩套,一套房產B由李大和李小出資購買,另一套房產C由李三和鄧某出資購買。因為李大和李小的安置款不足以購買房產B,所以決定從李二和李三的安置款中分別拿出10萬和19萬用作房產B的購置。李大生前一直是由李三照顧,在他們共同生活的期間,李大曾多次腦梗住院,2008年李大因腦溢血留下后遺癥,下半身癱瘓,大小便不能自理,一切均由李三悉心照料直至去世,喪葬事宜也全部由李三負責操辦。王某在母親李四去世后就未曾與李大來往過,也沒有對李大盡過贍養義務?,F李大去世,留下一份《遺產委托書》,表明其房產歸李三繼承,但對于拆遷獲得的20萬元安置費尚未確定繼承份額,因此李二、李三將王某、鄧某和李小起訴至法院,要求明晰各方財產。法律解讀:按照《繼承法》第五條規定,繼承開始后,按照法定繼承辦理;有遺囑的,按照遺囑繼承或者遺贈辦理;有遺贈扶養協議的,按照協議辦理。在本案中,李大留下了《遺產委托書》,表明房產由李三繼承,故《遺產委托書》實為李大所立的遺囑。因為當有遺囑的時候,遺囑繼承是應當優先于法定繼承的,所以本案中,可以優先適用李大《遺產委托書》...
說明: 導讀:婚姻的開始會引起一系列的法律關系的變化,同樣婚姻的結束也會引起法律關系的變更。夫妻在婚前的財產婚后如何認定?夫妻婚后的財產是否都認定為夫妻共同財產?離婚時財產分割有什么原則?離婚時未分割的財產是否可以重新分配?且看下文分解。案情介紹:葉某和鄧某于1999年登記結婚,2010年協議離婚,但是有一套房產A尚未分割。離婚后,葉某一直居住在房產A中,鄧某則住在娘家。2012年4月,葉某的兒子葉小與葉某商量,想將房產A賣出換一套更大點的房子以便結婚。作為父親的葉某是愿意幫助兒子的,但是由于賣了房子就要將戶口遷出,家中親戚勸葉某不要賣房子,因為擔心葉小將房子賣了后把錢拿走,不再管父親葉某。于是葉某和葉小簽訂了一份協議,約定葉小將房子賣出拿到錢款后,要給葉某40萬元??墒侵两袢~小沒有給葉某一分錢,也為再來看過葉某。另外,房產A曾在2009年轉讓給鄧某的同學吳某,但是該轉讓只是一種形式,吳某未支付錢款,葉某一家也未將戶口遷走,葉某和葉小還是一直居住在房產A中,直到2012年,兒子葉小將房屋賣出。因為原房產是葉某和鄧某的夫妻共同財產,如果起訴葉小,可能會被認為房產不是葉小的,葉小也可以辯稱沒拿到錢款。因此葉某以該房產是離婚時未分割的財產為由,將鄧某訴法院。法律解讀:共有是指兩個以上公民、法人或者其他組織對同一不動產或者動產共同享有所有權、用益物權或者擔保物權。共有又分為共同共有和按份共有。共同共有是指各共有人之間不分份額地共同對同一財產享有所有權并承擔相應的義務。共同共有的最基本特征是基于特定的共有關系才成立的,如家庭關系、婚姻關系和共同繼承關系等,在特定情形下當事人也可以通過約定的方式設立共同共有關系。共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共有。  在本案中,葉某和鄧某對于涉訴房屋是享有共有權的,因為共有人之間...
說明: 導讀:丈夫婚前房產,離婚后,妻子作為房屋使用人能否得到拆遷補償?案情介紹:張某和李某為夫妻,兩人于1983年登記結婚,1984年育有一女。一家三口一直居住在位于上海市某區某街90號的系爭房屋A內,三人戶口也一直在此房屋。房屋A為私房,是李某在結婚之前所建,產權人為李某,該房的土地使用權證在夫妻關系存續期間所發(1989年頒發)?;楹笠蚶钅迟€博,影響夫妻感情,1992年李某因賭博被勞教1年半,1995年又因賭博而盜竊被判處7年有期徒刑。夫妻因此感情破裂,1999年,張某起訴離婚。在離婚訴訟中,庭審記錄顯示,張某同意位于上海市某區某街90號的系爭房屋A歸李某。在判決書中也表明在判決生效后張某攜女兒遷出房屋A。但在判決生效后,張某和女兒并未搬離系爭房屋A,戶口也未遷出,李某也同意兩人繼續居住于房屋A。李某2000年服刑結束后,也在該屋內居住。2010年8月,系爭房屋A納入動遷范圍,動遷時張某、李某、女兒三人均為房屋A的實際使用人,三人戶口也在房屋A。2012年3月,產權人李某與上海某動遷實業有限公司(下稱公司)簽訂協議,就房屋A達成拆遷補償協議。協議主要內容是:①公司提供動遷配套房二套,總價850431元;②安置補償款項743175.46元,總計1593606元。在協商過程中,李某考慮張某和女兒為房屋使用人,同意其中一套動遷商品房的產權為妻子張某和女兒所有?,F妻子張某主張:自己和女兒的戶口一直放在房屋A,離婚后也未遷出仍居住于此。張某認為該房屋為夫妻共有財產,張某也是房屋A的共同所有人,要求獲得拆遷補償款中屬于自己的份額,并和女兒共同主張1000000元的拆遷補償款項。法律解讀:本案爭議焦點為房屋A是否為夫妻共有財產?非產權人是否可以基于戶口存放和實際居住為由主張權利?通過此案,需要明確,處理夫妻共有糾紛的關鍵在于厘清夫妻共同財產和婚前人個財產的劃界。本案中,只要明確系爭房屋A是...
說明: 導讀:房屋買賣中,買受方明知賣方代簽他人姓名而未提異議,事后因房屋買賣未達成是否也應當負責。案情介紹:2015年12月17日,賣方趙某與買方錢某通過上海房地產經紀有限公司居間協商簽訂《上海市房屋買賣合同》。由趙某向孫某出售位于A路B室的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權。在簽訂該買賣合同過程中,只有趙某與錢某在《上海市房屋買賣合同》上簽字。錢某明知該房屋為趙某和其妻子孫某二人共同共有,仍然在未征求孫某的同意并且孫某不在場的情況下與趙某簽訂了《房屋買賣合同》。孫某在房屋買賣合同簽訂時并不知情,而且孫某快要畢業,并且準備畢業后在上海工作,所以肯定是不愿意出售房屋的。孫某事后得知該情況,稱房屋自己是房屋產權人,未經他的同意房屋買賣合同是無效的。于是將趙某和錢某訴至法院。法律解讀:首先,趙某和孫某作為該房屋的共同共有人,根據《物權法》第九十七條之規定,處分共有的不動產,應當經全體共同共有人同意。在本案中,該房屋是趙某、孫某夫妻二人共同共有的財產,在出售時,趙某作為共同共有人,擅自處分共同共有房屋,不經孫某同意且在孫某事后不予追認的情況下,該房屋買賣合同雖然有效,能夠產生債權法上的效果,但不會發生物權變動的效果。其次,買受人錢某在明知該房屋為夫妻二人共同共有的情況下,未征求孫某的同意而與趙某簽訂房屋買賣合同,錢某的行為不符合善意第三人的構成要件。即錢某受讓該不動產時不是善意的。依照《物權法》第九條之規定,除法律另有規定外,不動產物權的變動,經登記發生效力。如果第三人尚未獲得變更登記,則不能使用善意取得制度。本案中,即使錢某是善意的,且支付了合理的對價,由于沒有完成登記,不符合善意取得制度的構成要件,雙方也不能發生善意的結果。另一方面也沒有相關的依據和理由相信出賣人趙某享有代理權。其一,錢某在與趙孫夫婦一方交易時,已經對房屋權屬證書上的權利人進行了必要的審查和識別。其二,簽訂合同時,賣...


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