Case 個人房產

共有產權房屋,一方能否擅自買賣

日期: 2016-10-09
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導讀:

房屋買賣中,買受方明知賣方代簽他人姓名而未提異議,事后因房屋買賣未達成是否也應當負責。

案情介紹:

2015年12月17日,賣方趙某與買方錢某通過上海房地產經紀有限公司居間協商簽訂《上海市房屋買賣合同》。由趙某向孫某出售位于A路B室的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權。在簽訂該買賣合同過程中,只有趙某與錢某在《上海市房屋買賣合同》上簽字。錢某明知該房屋為趙某和其妻子孫某二人共同共有,仍然在未征求孫某的同意并且孫某不在場的情況下與趙某簽訂了《房屋買賣合同》。孫某在房屋買賣合同簽訂時并不知情,而且孫某快要畢業,并且準備畢業后在上海工作,所以肯定是不愿意出售房屋的。孫某事后得知該情況,稱房屋自己是房屋產權人,未經他的同意房屋買賣合同是無效的。于是將趙某和錢某訴至法院。

法律解讀:

首先,趙某和孫某作為該房屋的共同共有人,根據《物權法》第九十七條之規定,處分共有的不動產,應當經全體共同共有人同意。在本案中,該房屋是趙某、孫某夫妻二人共同共有的財產,在出售時,趙某作為共同共有人,擅自處分共同共有房屋,不經孫某同意且在孫某事后不予追認的情況下,該房屋買賣合同雖然有效,能夠產生債權法上的效果,但不會發生物權變動的效果。

其次,買受人錢某在明知該房屋為夫妻二人共同共有的情況下,未征求孫某的同意而與趙某簽訂房屋買賣合同,錢某的行為不符合善意第三人的構成要件。即錢某受讓該不動產時不是善意的。依照《物權法》第九條之規定,除法律另有規定外,不動產物權的變動,經登記發生效力。如果第三人尚未獲得變更登記,則不能使用善意取得制度。本案中,即使錢某是善意的,且支付了合理的對價,由于沒有完成登記,不符合善意取得制度的構成要件,雙方也不能發生善意的結果。

另一方面也沒有相關的依據和理由相信出賣人趙某享有代理權。其一,錢某在與趙孫夫婦一方交易時,已經對房屋權屬證書上的權利人進行了必要的審查和識別。其二,簽訂合同時,賣方也只有趙某一方的簽名,而且孫某也未出示了其身份證、結婚證等證明。所以該房屋買賣行為并不符合表見代理的構成要件。

相關法條:

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條第一款 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。

《中華人民共和國物權法》

第九十七條 ?處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

第一百零六條 ?無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。

第一百零八條 ?善意受讓人取得動產后,該動產上的原有權利消滅,但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

《中華人民共和國合同法》

第四十九條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。



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