導言:

每個人都要有步入衰老的一天，而中國人更是秉信落葉歸根這一傳統觀念。那么假如有一天，你從奮斗多年的崗位上退休，準備回老家的房屋安享晚年，卻發現老屋被你的親人以你本人的名義賣掉了，那么這個房屋買賣合同是否有效呢？

案情介紹：

張某與妻子黃某婚后在A村依法取得宅基地。此后，張某于1985年因經營所需到B地經營謀生，以上房產一直空閑，期間張某從其岳父母處得知該空閑房產已出租于李某使用。2010年張某返鄉養老，要求李某搬離該處房產。

1994年張某的岳父以張某的名義與李某簽訂《房屋買賣契約》，上蓋有張某的印章，并經所在村委同意。李某遂主張該一房產地已轉讓為其所有。黃某雖知自己父親將房產轉讓給李某這一事實卻一直未向張某說明。張某于其父親2009年病逝送喪時才知房屋已賣掉。張某遂以從未簽署或委托他人簽署該《契約》為由否定其真實性，認為自己1990年從A村離開后至岳父死后出葬期間從未回過A村，且買賣契約上張某的印章與本人所持印章不一致，且房屋買賣契約簽訂時李某尚有宅基地，不能買賣他人的宅基地。雙方各執己見，協商未果，遂訴至法院。

張某要求李某立即排除妨礙，遷出系爭房屋；在庭審中，張某增加訴訟請求，要求確認張某岳父與李某簽訂的《房屋買賣契約》無效。

法律解讀：

本案爭議的焦點系張某與李某的房屋買賣合同是否有效。

張某稱妻子一直未對自己講起房屋買賣一事，直至事發時方才知道。但即使由張某岳父簽訂涉案協議，作為張某的岳父，持有張某的印章，并以張某的名義與李某簽訂協議，張某岳父雖未向李某出示委托手續，但其與張某的特殊身份關系，按照一般人的社會經驗，足以使作為交易相對人的李某作出張某岳父具有代理權的判斷。此外，協議簽訂的過程中，雙方邀請了張某、李某所在地村民委員會書記作為見證人，在協議上蓋雙方村民委員會的公章，上述事實足以證明李某已盡合理注意義務。涉案協議的簽訂及履行過程中，李某已盡合理注意義務，有理由相信張某岳父具有代理權，張某岳父的代簽行為構成表見代理。據此，根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第四十九條、第五十二條的規定，張某岳父以張某的名義與李某簽訂的《房屋買賣契約》有效。

此外，張某提出房屋買賣契約簽訂時李某尚有宅基地，不能買賣他人的宅基地，違反法律規定，《契約》應無效。涉案協議簽訂于1994年，當時的法律、法規及國家政策并未禁止農村房屋買賣，也未規定一戶一宅基地，因此《契約》的簽訂并未違反法律規定，該《契約》有效。

案件結果：

駁回原告張某的訴訟請求。

相關法條：

《中華人民共和國合同法》

第四十四條 ?依法成立的合同，自成立時生效。

法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。

第四十九條 ?行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

第五十二條 ?有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

拓展閱讀：

一、城鎮居民是否可以購買宅基地？

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、 轉讓或者出租用于非農業建設?！贝送?，國辦發[1999]39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！?/span>

從上述規定看，依照目前我國的政策規定，在我國城鎮居民不可以購買宅基地。

二、宅基地買賣合同有效嗎？

宅基地買賣合同是否有效，應分情況來看待。

1、對于城鎮居民購買宅基地的買賣合同來說，因為法律法規已有明確規定，此種情況下的 宅基地買賣合同違反了法律的強制性規定，因此，該買賣合同是無效的；

2、對于同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為，根據《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批準，發放證件。因此，該買賣合同有效。 ?

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