Case 婚姻房產

權利人不知情處分房產

日期: 2016-10-24
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導言:

每個人都要有步入衰老的一天,而中國人更是秉信落葉歸根這一傳統觀念。那么假如有一天,你從奮斗多年的崗位上退休,準備回老家的房屋安享晚年,卻發現老屋被你的親人以你本人的名義賣掉了,那么這個房屋買賣合同是否有效呢?

案情介紹:

張某與妻子黃某婚后在A村依法取得宅基地。此后,張某于1985年因經營所需到B地經營謀生,以上房產一直空閑,期間張某從其岳父母處得知該空閑房產已出租于李某使用。2010年張某返鄉養老,要求李某搬離該處房產。

1994年張某的岳父以張某的名義與李某簽訂《房屋買賣契約》,上蓋有張某的印章,并經所在村委同意。李某遂主張該一房產地已轉讓為其所有。黃某雖知自己父親將房產轉讓給李某這一事實卻一直未向張某說明。張某于其父親2009年病逝送喪時才知房屋已賣掉。張某遂以從未簽署或委托他人簽署該《契約》為由否定其真實性,認為自己1990年從A村離開后至岳父死后出葬期間從未回過A村,且買賣契約上張某的印章與本人所持印章不一致,且房屋買賣契約簽訂時李某尚有宅基地,不能買賣他人的宅基地。雙方各執己見,協商未果,遂訴至法院。

張某要求李某立即排除妨礙,遷出系爭房屋;在庭審中,張某增加訴訟請求,要求確認張某岳父與李某簽訂的《房屋買賣契約》無效。

法律解讀:

本案爭議的焦點系張某與李某的房屋買賣合同是否有效。

張某稱妻子一直未對自己講起房屋買賣一事,直至事發時方才知道。但即使由張某岳父簽訂涉案協議,作為張某的岳父,持有張某的印章,并以張某的名義與李某簽訂協議,張某岳父雖未向李某出示委托手續,但其與張某的特殊身份關系,按照一般人的社會經驗,足以使作為交易相對人的李某作出張某岳父具有代理權的判斷。此外,協議簽訂的過程中,雙方邀請了張某、李某所在地村民委員會書記作為見證人,在協議上蓋雙方村民委員會的公章,上述事實足以證明李某已盡合理注意義務。涉案協議的簽訂及履行過程中,李某已盡合理注意義務,有理由相信張某岳父具有代理權,張某岳父的代簽行為構成表見代理。據此,根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第四十九條、第五十二條的規定,張某岳父以張某的名義與李某簽訂的《房屋買賣契約》有效。

此外,張某提出房屋買賣契約簽訂時李某尚有宅基地,不能買賣他人的宅基地,違反法律規定,《契約》應無效。涉案協議簽訂于1994年,當時的法律、法規及國家政策并未禁止農村房屋買賣,也未規定一戶一宅基地,因此《契約》的簽訂并未違反法律規定,該《契約》有效。

案件結果:

駁回原告張某的訴訟請求。

相關法條:

《中華人民共和國合同法》

第四十四條?依法成立的合同,自成立時生效。

法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。

第四十九條?行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。

第五十二條?有下列情形之一的,合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

拓展閱讀:

一、城鎮居民是否可以購買宅基地?

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、 轉讓或者出租用于非農業建設?!贝送?,國辦發[1999]39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?!?/span>

從上述規定看,依照目前我國的政策規定,在我國城鎮居民不可以購買宅基地。

二、宅基地買賣合同有效嗎?

宅基地買賣合同是否有效,應分情況來看待。

1、對于城鎮居民購買宅基地的買賣合同來說,因為法律法規已有明確規定,此種情況下的 宅基地買賣合同違反了法律的強制性規定,因此,該買賣合同是無效的;

2、對于同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為,根據《土地管理法》,宅基地并不是真正意義上的財產,只是一種使用權,所有權歸村集體。宅基地既不能買賣,也不能繼承,但可以在本村集體內流轉,經過土地管理部門依法批準,發放證件。因此,該買賣合同有效。?

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