Case 個人房產

共有房產確權糾紛

日期: 2016-11-04
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導讀:

在法律沒有規定的前提下,該如何確定當事人之間的民事糾紛?

本案中,根據當時上海市相關政策,兒子為系爭房屋的共有權人,但產權人為母親一人,兒子希望其母親同意將自己變更為系爭房屋共有權人,但其母親斷然拒絕。

作為母親不愿將兒子變更為系爭房屋的共有權人,兒子又該如何權衡親情與法理?

案情介紹:

王某與李某系母子關系,李某為本案第一審的原告,王某為本案第一審的被告,系爭房屋為上海市A區某房屋,該房屋曾是公有住房。1975年3月9日,李某與其父母、哥哥、姐姐五人搬到該房中居住,該房依據當時相關政策為使用權房。1986年,李某姐姐因結婚將戶口從系爭房屋中遷出, 1993年10月李某哥哥李某甲因去香港將戶口從系爭房屋中遷出,后于1996年5月27日由香港回國恢復戶口。90年代初,王某依據相關法律將該房轉為產權房,產權人登記為王某一人?,F該房有王某、李某甲及其子和王某女兒李某乙四人戶籍。李某及其妻、子和王某目前在該房屋內居住。2010年,李某得知此事后,認為系爭房屋內有四名同住人,李某也是其一。作為同住人,依法對上海市系爭房屋享有相關權利,因此李某與其母親協商關于分割產權事宜,但是其母親斷然拒絕。

1996年9月,李某工作單位分給其本人及其妻子位于上海市B區某室,居住面積為二層南間21平方米,二層后間8.9平方米,底層灶間共用,承租人為李某。李某的戶籍于1997年1月14日從系爭房屋遷往B區某室。2000年3月,李某分得的B區某室被拆遷。2000年3月,李某與拆遷單位簽訂《上海市房屋拆遷后就得貨幣安置補償款共計132624元。此后,李某要求將其戶籍遷回系爭房屋中,但由于王某不同意而未果。

1995年5月24日,王某丈夫李某大死亡。雙方確認,李某大生前未留書面遺囑。

2010年8月3日,李某向法院提交書面材料,提出如李某為系爭房屋產權共有人,保證在王某有生之年,不要求對該房屋進行析產,并自愿負擔辦理有關該房屋產權變更登記手續等相關費用。

王某認為,當初購買系爭房屋確定被告為產權人,李某是知曉并同意的,并且王某購買該房產權時,李某沒有負擔任何費用。再則,王某現年事已高,需以該房養老 。李某長期與王某共同生活,未向王某支付過生活費,因此王某不同意將李某變更為房屋共有權人。

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法律解讀:

根據規定,公民合法民事權利受法律保護。民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策。

本案中,系爭房屋曾是王某承租的公有住房,王某及其家人按規定辦理房屋的售后產權手續,明確王某為該房的權利,但并不能以此否認李某對該房應享有的相關權利。具體理由有以下幾個要點:

1、根據“94”方案定性公有住房認購的性質。

系爭房產是按照94方案購買的,根據上海市高級人民法院關于印發《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》的通知:第九條?按“九四”方案購買的房屋,產權證登記為一人的,在訴訟時效內,購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的,可確認房屋產權共有。

2、原告李某在被告購買系爭房屋時為成年同住人,且具備購房資格。

原告李某自從1975年3月起至今原被告一家均居住在系爭房屋內。1995年系爭房屋轉產權時,原告的戶口也在系爭房屋內。

就關于出售公有住房的暫行辦法(1994年5月18日上海市人民政府發布)第三條?第二款?購買成本價公有住房的對象,應為具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房條件的職工。

上海市住房改革制度辦公室、上海市房產管理局《關于出售公有住房的實施細則》(1994年6月15日上海市住房改革制度辦公室、上海市房產管理局發布并施行)第四條?按成本價購買公有職工住房的對象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。凡承租戶內有多人的,應協商確定購房人;承租人死亡或遷離本處的,應變更租賃戶名后,由同住成年人協商確定購房人。

通過以上法條得出:原告符合成年同住人的條件,并且在他處沒有享受過成本價購房。凡是按照“94”方案(即按第一次房改方案)購買的公房,雖然房地產權證上只寫了一個人的名字,只要其他家庭成員在當時也具備購房資格的,如果主張房屋共有的,應當予以支持同住人(或原在公房內有戶口的人)都是共同產權人。

3、原告簽署《購買公有住房委托書》,并非放棄對于該房屋的產權權利。

“94”方案中要求 “凡承租戶內有多人的,應協商確定購房人”,并填寫《購買公有住房委托書》。這表明,符合購買公房條件的人中只能有一人的名字寫在房產證上,其他房屋共有人不能進行登記。這一限制共有人登記公示權利的做法不僅在家庭成員之間造成了產權糾紛矛盾,而且也使得售后公房在轉讓的過程中因為共有人的登記缺失而導致糾紛機率增加。

因此,歷史原因造成產權證上只有被告一人名字。原告在被告購買房屋是曾簽署過委托書,但并非表示原告放棄該系爭房屋的產權權利,并不構成剝奪原告公房購買權的法定條件。

4、原告單位福利分房并不影響原告對系爭房屋共有人的權利。

1996年原告單位福利分配給原告一間29平方米的使用權房,該房屬危棚簡屋,無法使用,所以原告一家并未搬過去居住,而是住在系爭房屋內。2000年該房屋拆遷,原告及其妻子各分得動拆遷款6.5萬元,即13萬元。

《關于出售公有住房的實施細則》第十二條??職工購房后,因居住困難或其他原則,符合住房分配規定的,仍可在單位享受住房分配和購買住房。

購買系爭房屋在前,單位分房在后。單位分配給原告的是使用權房,原告也未將其購買為產權房。所以這并不影響原告對系爭房屋的共有人權利。

5、原告并未超過訴訟時效。

1999年9月27日,上海市高級人民法院又印發《幾類民事案件的處理意見》中指出:“有些家庭中的權利人向法院提出主張房屋產權,有些家庭至今相安無事,權利人尚不知道自己享有共有人的權利,由于這些人自身并無過錯,為了保護他們的合法權利,我們考慮訴訟時效從發生爭議時起算,有利于矛盾真正解決?!?/span>

因此,共有人提出共有主張時即為訴訟時效起算時。原被告雖然平時生活中偶有紛爭,但是對于房屋共有權的爭議是從2010年年初發生的,因此并未超過訴訟時效。

6、原告及其家人長期以來一直居住在系爭房屋內。被告居住在南面的房間,原告及其一家三口居住在北門房屋內。原告及其妻子在別處都無房屋。

被告有三名子女,如果被告死亡,系爭房屋就面臨由被告的繼承人繼承的事實。如果被告寫遺囑將房屋遺贈給其他人的話,原告及其家人將會面臨被趕出家門的風險。原告無奈只得現在起訴至法院,懇請法院支持原告的訴訟請求,確認原告的產權份額。

原告向法院承諾,在被告有生之年負責照顧被告的生活起居,與被告一起居住于系爭房屋內,絕不會出售,以保證被告晚年生活老有所養、老有所依。

同時,王某取得該房產權后,作為其丈夫的李某大對該房也應享有相關的權利。李某大死亡時,未留有書面遺囑。如李某大的法定繼承人,未表示過放棄繼承的,對該房屋均依法享有相應的權利。因此李某依法為該案系爭房屋的共同所有權人。

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案件結果:

1、原告李某為系爭房屋的產權共有人;

2、原告李某與被告王某于本判決生效之日起十日內,共同前往上海市A區房地產交易中心辦理有關房屋產權變更登記手續(相關費用由原告負擔)。

案件受理費13800元,減半收取6900元,由原告負擔。

相關法條:

一、《中華人民共和國民法通則》

第五條??公民、法人的合法的民事權益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯。

第六條??民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策。

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二、《中華人民共和國繼承法》

第二條??繼承人從被繼承人死亡時開始。

第三條??遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,包括:

(一)公民的收入;

(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;

(三)公民的林木、牲畜和家禽;

(四)公民的文物、圖書資料;

(五)法律允許公民所有的生產資料;

(六)公民的著作權、專利權中的財產權利;

(七)公民的其他合法財產。

第十條??遺產按照下列順序繼承:

第一順序:配偶、子女、父母。

第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后,由第一順序繼承人繼承,第二順序繼承人不繼承。沒有第一繼承人繼承的,由第二順序繼承人繼承。

本法所說的子女,包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有撫養關系的繼子女。

本法所說的父母,包括生父母、養父母和有撫養關系的繼父母。

枉法所說的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有撫養關系的繼兄弟姐妹。

第二十五條??繼承開始后,繼承人放棄繼承的,應當在遺產處理前,作出放棄繼承的表示。沒有表示的,視為接受繼承。

受遺贈人應當在知道受遺贈后兩個月內,作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的,視為放棄受遺贈。

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