Case 企業房產

動遷房買賣糾紛

日期: 2016-12-02
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案情介紹

2013年12月15日,趙某、王某通過上海某房地產經紀有限公司的居間服務,簽訂了《房地產買賣協議》,雙方約定:王某以總價款1148000元購買涉訴房屋,2013年12月1日前王某支付購房定金48000元整;12月15日前支付購房款1000000元;剩余房款100000元在過戶完畢當日支付。同時合同第十九條載明:為保證本協議得以順利履行,甲乙雙方簽訂借款合同,甲方向乙方以借款的形式收取房款人民幣1048000元。于是同日二人簽訂了一份借款合同,合同約定趙某向張良借款1048000元,借款利息為銀行同期利息的四倍,借款期限從2013年12月15日起至2015年12月5日止。并約定趙某若到期借款連本帶利未還清,趙某則把其名下位于上海市嘉定區某路A房屋的房屋(以下簡稱“涉訴房屋”)轉讓給王某。之后,王某依約支付了定金50000元和第一筆房款1000000元,趙某出具了《定金收據》和《收款收據》予以確認。

因涉訴房屋屬于動遷安置房,三年內不得轉讓、抵押,但是到了《房屋買賣合同》約定過戶時機成就時,王某才發現趙某在這期間到處借高利貸,現在為躲避債務,人已經無影無蹤了。期間不斷有討債人到涉訴房屋催債騷擾,并有損壞房屋的行為。王某被逼無奈,于2015年7月10日一紙訴狀起訴到嘉定區人民法院,要求趙某繼續履行合同,協助辦理涉訴房屋的過戶登記手續。在法庭上,趙某辯稱他與王某是借款關系,當初王某提出借款要求是要簽訂房屋買賣合同并住到涉訴房屋才答應借款,所以自己簽訂了買賣合同并讓他住到房屋里去了。

法律解讀

由案情可以看出,本案的爭議焦點為:雙方當事人之間是房屋買賣合同關系還是借款合同關系。

一、雙方當事人之間存在真實的房屋買賣合同關系,不存在任何法定無效情節,應屬合法有效。

王某在上海某房地產經紀有限公司提供居間服務下,于2013年12月1日向趙某支付購房定金5萬元,趙某出具《定金收據》予以確認。雙方于2013年12月15日簽訂《房地產買賣協議》,為保證買房目的的順利實現,王某向中介支付傭金23000元,并有收款收據為證。王某也按照約定于2013年12月15日通過轉賬方式支付了第一筆購房款100萬元。同時,趙某也于2013年12月29日將房屋鑰匙交給王某,王某也實際占有使用該房屋。屆此,雙方當事人已近完全履行各自義務,剩余履行義務只因客觀因素限制未能履行。由此可以看出,雙方當事人存在真實的房屋買賣合同關系。

二、《借款合同》并非當事人的真實意思表示,其只是王某為避免趙某拒絕履行過戶義務而在中介指導下簽訂的,雙方并不存在真實的借貸關系。

1、因涉訴房屋為動遷安置房,三年內不得轉讓、抵押,于是涉訴房屋只能在2015年12月5日之后才能進行轉讓過戶。借款合同的截止日期也為2015年12月5日,可見雙方當事人是依據《房屋買賣協議》達成的一致約定。

2、《房屋買賣協議》中第十九條、第二十條中對《借款合同》進行了明確約定?!督杩詈贤穬H是為了保證買賣協議的順利履行而簽訂的。所以雙方當事人在中介的指導下簽訂《借款合同》,試圖以此來降低因涉訴房屋限制交易而帶來的風險,這也是類似房屋交易中的慣用做法。

案件結果

在法院的主持下,雙方當事人達成調解協議,趙某一次性支付王某人民幣111萬元,支付完畢后王某搬離涉訴房屋。

相關法條

???一、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條:當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。

??二、《中華人民共和國民事訴訟法》第九十三條:人民法院審理民事案件,根據當事人自愿的原則,在事實清楚的基礎上,分清是非,進行調解。

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